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Par le Centre d’expertise en droit notarial

Avez-vous déjà été mandaté pour instrumenter une transaction d’achat où une partie du prix d’acquisition est versée sous forme de don d’équité? Cette méthode est de plus en plus utilisée, notamment lorsqu’un parent transfère la propriété à son enfant qui achète seul ou avec son conjoint alors qu’une partie ou la totalité de la mise de fonds correspond à un pourcentage en équité. Afin d’illustrer ce concept, prenons l’exemple suivant où une mère vend sa propriété à son fils et à sa belle-fille pour un prix équivalent à la juste valeur marchande, soit 250 000 $, mais pour laquelle elle ne recevra que la somme de 200 000 $, le solde correspondant à un don en équité. Bien que le principe en soit fort simple, ces ventes suscitent souvent des questions quant aux mesures préventives à appliquer. Voici quelques points à considérer pour la bonne exécution de ces mandats.

Tout d’abord, rappelons que le notaire doit s’assurer de ne pas participer, de près ou de loin, à une fraude. Aussi ne faut-il pas hésiter à poser quelques questions aux parties afin d’en apprendre un peu plus sur leur intention véritable. Les parties désirent-elles soustraire volontairement des sommes au fisc? S’agit-il d’une vente dont la contrepartie est haussée artificiellement ? Quel est le lien entre le vendeur et l’acheteur? En cas de doute quant aux motifs, il faut éviter de se placer dans une situation délicate.

Ensuite, à l’instar de toute question de nature économique ou financière, le donateur doit vérifier les conséquences fiscales d’un don d’équité. Il ne faut pas oublier que la vente, dans un tel contexte, comprend une donation financière qui peut s’élever à plusieurs milliers de dollars. Votre client a-t-il consulté un comptable ou un fiscaliste au préalable? En ce faisant, on évitera des surprises qui pourraient faire regretter la générosité du donateur.

Qu’en est-il maintenant de la responsabilité du notaire vis-à-vis du créancier hypothécaire de l’acheteur? La règle est simple : le créancier hypothécaire finançant l’achat de la propriété doit être informé de la provenance de la mise de fonds du débiteur et y consentir par écrit. Cette dénonciation permet au créancier de bien évaluer la capacité financière de son débiteur. En outre, certains créanciers exigent une confirmation du donateur suivant laquelle il a fait un don au donataire pour l’achat de la propriété et que ce don est inconditionnel, sans remboursement explicite ou implicite, que ce soit en espèces ou sous forme de services futurs.

Le notaire prudent doit être précis lors de la rédaction de l’acte d’acquisition. Le don d’équité doit y être mentionné et l’acte doit notamment y inclure les clauses suivantes :

•  Il est impératif que le prix de vente soit ventilé. En plus de refléter l’intention des parties, la ventilation permet d’expliquer les motifs pour lesquels le notaire ne détient pas la totalité du prix de vente dans son compte en fidéicommis.
• Le consentement ou le concours du conjoint est peut-être nécessaire suivant les règles du Code civil en ce qui a trait à la résidence familiale et au régime matrimonial. Le notaire prudent fera les vérifications d’usage.
• Dans l’éventualité où l’immeuble est acquis par deux personnes, quelle est l’intention des parties quant au partage du produit de disposition lors de la revente de l’immeuble? Qui est le bénéficiaire de la donation? Un seul des acquéreurs ou les deux? Dans l’éventualité où un seul acquéreur serait le bénéficiaire de la donation, peut-être est-il de l’intention des parties que ce dernier récupère seul le montant correspondant au don d’équité avant tout partage du produit de la vente. Rappelons qu’à défaut d’entente, les parts des copropriétaires indivis sont présumées égales et le produit net de disposition de l’immeuble sera partagé par moitié entre les parties. La rédaction d’une convention d’indivision permettra donc aux acquéreurs de bien définir les termes de leur entente lors du partage.

En résumé, ces transactions nécessitent des discussions avec vos clients et requièrent prudence et diligence de votre part. Une bonne compréhension de la situation par les parties impliquées vous permettra de répondre à leurs besoins en leur conseillant les conventions appropriées.