Articles

 

Modifications à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières
visant certains transferts effectués à compter du 18 mars 2016

Dans le cadre du dépôt du budget 2016-2017, le gouvernement du Québec a annoncé d’importantes modifications à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières1  (ci- après : la « Loi »). Ces mesures ne sont pas officiellement adoptées, mais la plupart d’entre elles le seront de façon rétroactive.

Ainsi,  la  plupart  de  ces  modifications  s’appliquent  à  des  transferts  d’immeubles effectués à compter du 18 mars 2016. Elles viennent restreindre et retirer certaines exonérations impliquant des personnes morales. Par ailleurs, elles introduisent de nouvelles exonérations pour les conjoints de fait mettant fin à leur union. Également, elles introduisent certaines  dispositions  particulières  aux transferts  d’immeubles qui  ne sont  pas  publiés  au registre foncier.

Vous trouverez ci-dessous les principales modifications proposées au budget. De plus, nous souhaitons vous informer que Me Patricia Besner, notaire et fiscaliste, commentera prochainement dans le magazine Entracte les principales mesures des budgets provincial et fédéral ayant des répercussions sur la pratique notariale. Ainsi, le contenu du présent communiqué sera complété et bonifié dans le cadre de cet article.

RESSEREMENT DES EXONÉRATIONS IMPLIQUANT DES PERSONNES MORALES
Exonération reposant sur le paragraphe 19(a) ou 19(d) de la Loi

Pour les transferts effectués à compter du 18 mars 2016, exonérés sous le paragraphe 19(a) de la Loi, le seuil de 90 % des droits de vote devra être rencontré non seulement dans le cadre du transfert, mais aussi en tout temps dans les 24 mois suivant le transfert.

Cette règle de 24 mois s’appliquera aussi à un transfert exonéré sous le paragraphe 19(d) de la Loi. Voir également nos commentaires sous la rubrique « Abrogation des exonérations reposant sur la juste valeur marchande » quant à cette exonération.

Le défaut de rencontrer les nouvelles règles visant les paragraphes 19(a) et 19(d) de la Loi engendra le paiement du droit de mutation par le cessionnaire. Un mécanisme de divulgation est mis en place pour obliger les cessionnaires ne remplissant plus les conditions à dénoncer ce fait dans les 90 jours de sa survenance à la municipalité concernée. La divulgation devra contenir certains documents et renseignements prescrits2. Un droit supplétif égal à 150 % du droit de mutation s’appliquera aux défaillants en plus des intérêts applicables.

Ces dispositions remplaceront l’article 19.1 de la Loi qui sera abrogé.

Exonération reposant sur le paragraphe 19(b) de la Loi
Pour les transferts effectués à compter du 18 mars 2016, exonérés sous le paragraphe 19(b) de la Loi, le seuil de 90 % des droits de vote devra s’appliquer non seulement immédiatement avant le transfert, mais devra également s’être appliqué en tout temps pendant la période de 24 mois précédant immédiatement le transfert. Si la personne morale a été constituée à l’intérieur de ces 24 mois, le seuil de 90 % des droits de vote devra alors être rencontré en tout temps depuis   la   date   de   constitution   de   la   personne   morale   jusqu’au   moment   précédent immédiatement le transfert.

Dispositions communes aux nouvelles règles visant les par. 19(a), 19(b) et 19(d) de la Loi
Les  notaires  devront  être  prudents  à  l’égard  de  toute  option,  offre  ou  promesse consenties pendant une des périodes de 24 mois ci-devant prévues. En effet, lorsque suite au transfert exonéré par ces dispositions, « une personne se portera acquéreur d’un droit d’acquérir, de contrôler les droits de vote ou d’obliger la personne morale à racheter, à acquérir ou à annuler des actions de son capital-actions détenues par d’autres actionnaires, elle sera réputée avoir acquis les actions sur lesquelles porte ce droit. Cette personne ne sera cependant pas réputée avoir acquis les actions visées par un des droits précédemment mentionnés, si ce droit ne peut être exercé à ce moment du fait que son exercice est conditionnel au décès, à la faillite  ou  à  l’invalidité  permanente  d’un  particulier »3.  Bien  que  le  gouvernement  ne  le mentionne pas expressément, cette disposition semble s’inspirer des articles 20 et 21.20.4 de la Loi sur les impôts4. En raison de ce fait, et à défaut d’information complémentaire en date du présent communiqué, ces dispositions viseraient non seulement les offres et promesses de contracter « traditionnelles », mais également toutes les options, offres et promesses prévues dans des conventions d’actionnaires.

 Calcul des droits de vote

Certains cas d’exonération des droits de mutation exigent la propriété d’au moins 90 % des actions émises ayant plein droit de vote. Pour tout transfert effectué à compter du 18 mars

2016, il est précisé que ce seuil de 90 % sera établi « en calculant le nombre de votes rattachés aux actions du capital-actions de la personne morale »5. En d’autres mots, le seuil s’apprécie en fonction du nombre total de votes disponibles et non en fonction du nombre total d’actions votantes, distinction importante lorsque des actions multivotantes sont émises.

Abrogation des exonérations reposant sur la juste valeur marchande
La définition de personne morale étroitement liée de la Loi pouvait être rencontrée non seulement par le seuil de 90 % des droits de vote, mais également par des seuils de 90 % de la juste valeur marchande. À compter du 18 mars 2016, les deux seuils de 90 % de la juste valeur marchande qui permettaient dans certains cas de rencontrer la définition de personne morale étroitement liée ne pourront plus être utilisés et ainsi, seul le seuil de 90 % des droits de vote sera pertinent aux fins de qualifier des personnes morales d’étroitement liées.

 NOUVELLE EXONÉRATION POUR LES CONJOINTS DE FAIT METTANT FIN À LEUR UNION
La Loi prévoyait déjà des exonérations de droits de mutation pour les transferts entre des conjoints de fait ayant mis fin à leur union si le transfert s’effectuait dans les 90 jours suivant la fin de leur union6. À compter du 18 mars 2016, une exonération du paiement du droit de mutation est disponible « lorsque le transfert d’un immeuble est effectué entre des ex-conjoints de fait dans les douze mois suivant la date où ils ont cessé d’être des conjoints en raison de l’échec de leur union »7.

 TRANSFERTS D’IMMEUBLES NON PUBLIÉS AU REGISTRE FONCIER
Sous la Loi actuelle, le droit de mutation est dû à compter de l'inscription du transfert au registre foncier8. Le budget modifie le moment où le droit de mutation devient exigible de sorte qu’il le sera à compter de la date du transfert d’un immeuble, indépendamment du fait que ce transfert soit publié ou non au registre foncier. Cette disposition s’applique à tous transferts effectués à compter du 18 mars 2016.

Un nouveau régime de divulgation obligeant les cessionnaires à divulguer aux municipalités les transferts effectués à compter du 18 mars 2016 et non publiés au registre foncier est mis en place. Cette divulgation devra être faite dans les 90 jours du transfert et devra contenir certains documents et renseignements prescrits9 dont notamment, les noms et prénoms des professionnels concernés dans le transfert de l’immeuble. Un droit supplétif égal à 150 % du droit de mutation s’appliquera aux défaillants en plus des intérêts applicables. Afin d’éviter une double imposition, aucun droit de mutation ne sera payable lors de l’inscription ultérieure, au registre foncier, d’un transfert ayant déjà fait l’objet d’une divulgation.