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Par Me Christine Gagnon

La Cour d'appel a rendu, en octobre dernier, un jugement dans le cadre d'une action en révision de la valeur relative de fractions de copropriété intentée sous l'article 1068 C.c.Q^.[1] Selon les termes mêmes de la Cour d'appel, « il s'agit d'une disposition peu utilisée par les copropriétaires et à l'égard de laquelle la jurisprudence ne foisonne pas. » La décision de la Cour d'appel est donc d'un intérêt certain, particulièrement pour le rédacteur de la déclaration de copropriété.

Le litige a eu lieu dans le contexte d'une petite copropriété à destination mixte, commerciale et résidentielle. Les copropriétaires des deux parties privatives commerciales ont obtenu de la Cour supérieure la révision de leurs valeurs relatives. Le syndicat a porté le jugement en appel. Voici, en bref, quelques points importants à retenir pour le notaire rédacteur de la déclaration de copropriété :

• Les valeurs relatives doivent impérativement être établies en considérant les critères de l'article 1041 C.c.Q.

- nature : état matériel et structure physique de la partie privative

- destination : sans tenir compte de l'utilisation : vocation à laquelle la partie privative est affectée, sans toutefois distinguer deux parties privatives comportant la même destination au seul motif d'une utilisation différente

- dimensions : proportions de la partie privative, pouvant comprendre non seulement sa surface, mais également son volume

- situation : situation physique de la partie privative dans l'immeuble : orientation, niveau d'ensoleillement, vue, lieu d'implantation et localisation dans l'immeuble.

• L'établissement de la valeur relative se fait sur une appréciation discrétionnaire par le déclarant de ces facteurs, donc subjective, mais les critères sont incontournables, même si chacun peut se voir accorder un poids relatif plus ou moins élevé.
• L'article 1053 C.c.Q. prévoit que la déclaration doit indiquer la méthode suivie pour établir la valeur relative. La Cour d'appel considère que la déclaration doit faire connaître la pondération accordée à chacun des critères de l'article 1041 C.c.Q., sans pour autant que cette obligation se traduise par la présentation détaillée des calculs et des considérations ayant conduit à l'établissement de la valeur relative. La clause qui ne reprend que les critères de l'article 1041 C.c.Q. est une clause de style selon la Cour et ne répond pas à l'obligation d'indiquer la méthode suivie pour l'établir.
• En cas de défaut de l'acte constitutif de donner cette pondération, la seule conséquence est l'obligation pour le syndicat de suppléer à cette lacune au moment de rédiger une défense à une action en révision des valeurs relatives (art. 1068 C.c.Q.). Le syndicat devra prouver que les valeurs relatives ont été établies suite à un exercice de pondération raisonnable et respectueux des critères de l'article 1041 C.c.Q.
• L'écart de 10% dont traite l'article 1068 C.c.Q., est un écart d'un dixième de la valeur relative établie dans l'acte constitutif de copropriété.

L'appel a été accueilli en partie.

Le rédacteur devra donc tenir compte des enseignements de la Cour d'appel relatifs aux valeurs relatives. La Chambre des notaires du Québec révisera, dans les prochains mois, le texte du modèle du Répertoire de droit.

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^[1] Le Syndicat des copropriétaires Les condominiums du Palais c. Bernatchez, 2016 QCCA 1664.