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Le 14 septembre 2016

Aux notaires qui reçoivent des mandats de la part des caisses Desjardins

OBJET : Modifications apportées au formulaire Instructions au notaire : hypothèque immobilière (particuliers)

Le 26 septembre 2016, des modifications au formulaire Instructions au notaire – hypothèque immobilière (particuliers) entreront en vigueur. Ces modifications sont précisées dans l'annexe A ci-jointe. Nous invitons les notaires qui reçoivent des mandats de la part des caisses Desjardins à en prendre connaissance, car certaines modifications visent des situations particulières que le notaire doit dorénavant signaler à la caisse lorsqu'il les constate.

Nous vous remercions de l'attention accordée à la présente et vous prions d'agréer, madame, monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.

FÉDÉRATION DES CAISSES DESJARDINS DU QUÉBEC

 

ANNEXE A
MODIFICATIONS APPORTÉES AU FORMULAIRE
INSTRUCTIONS AU NOTAIRE - HYPOTHÈQUE IMMOBILIÈRE (PARTICULIER)

REMARQUES PRÉLIMINAIRES :

Les modifications mentionnées ci-dessous sont apportées dans les formulaires Instructions au notaire : hypothèque immobilière – mandat transmis électroniquement (CFI-01255-583) et Instructions au notaire : hypothèque immobilière (CF-01255-583). Le premier formulaire est celui qui s'applique lorsque le mandat est confié au notaire via Assyst Immobilier et le second est celui qui est utilisépar les caisses pour les mandats transmis au notaire par courrier.

Dans le texte qui suit, nous avons divisé les modifications en deux catégories. La première (point 1 ci-dessous) vise des situations que le notaire doit dorénavant signaler à la caisse dans son rapport préliminaire ou dans un écrit subséquent lorsqu'il les constate, situations qui peuvent amener la caisse à réduire le montant du financement consenti, voire à le retirer, si les circonstances le justifient. La seconde catégorie (point 2 ci-après) vise les autres modifications apportées au formulaire. .

1. MODIFICATIONS VISANT DES SITUATIONS QUE LE NOTAIRE DOIT DORÉNAVANT SIGNALER À LA CAISSE DANS SON RAPPORT PRÉLIMINAIRE OU DANS UN ÉCRIT SUBSÉQUENT

Article 1. Examen des titres.

Un paragraphe, se lisant comme suit, est ajouté à l'article 1 :

Si ce n'est pas l'emprunteur qui est propriétaire de l'immeuble, ou l'unique propriétaire de celui-ci, veuillez nous en aviser dans votre rapport préliminaire, en précisant le nom du propriétaire, ou le nom du ou des tiers copropriétaires avec l'emprunteur. Vous n'avez toutefois pas à nous aviser de ce qui précède, sous réserve de ce que prévoit l'article 11, s'il ressort clairement de document(s) provenant de la caisse qu'elle dispose déjà de cette information.

Ce paragraphe s'appliquera uniquement aux crédits ne servant pas à l'acquisition d'un immeuble (communément appelés « refinancements »). Pour les crédits servant à l'acquisition d'un immeuble, les modifications se trouvent à l'article 11 (voir ci-dessous).

Article 11. Crédit servant à l'acquisition d'un immeuble :

Auparavant, cet article se lisait comme suit :

11. PRIX DE VENTE DE L'IMMEUBLE: Si le crédit sert à l'acquisition d'un immeuble, nous aviser si le prix de vente est différent du prix indiqué au mandat électronique.

Il se lit maintenant comme suit :

11. CRÉDIT SERVANT À L'ACQUISITION D'UN IMMEUBLE :Si le crédit sert à l'acquisition d'un immeuble, de vous assurer, sous réserve du paragraphe a) ci-dessous, que la mise de fonds sera déposée dans votre compte en fidéicommis (l'offre de financement remise à l'emprunteur prévoit qu'il doit vous la remettre) et d'indiquer dans votre rapport préliminaire l'existence des situations suivantes, le cas échéant:

a)  le fait que la mise de fonds ou une partie de celle-ci avait déjà été remise au vendeur ou à un tiers lorsque vous avez rappelé à l'emprunteur l'exigence mentionnée ci-dessus, et que le montant déjà remis ne sera donc pas déposé dans votre compte en fidéicommis. Vous n'êtes toutefois pas tenu(e) de divulguer le fait que la mise de fonds ou une partie de celle-ci a été remise à un courtier immobilier, à un autre notaire ou à un avocat;

b)  le prix de vente de l'immeuble s'il est différent du prix indiqué au mandat électronique;

c)  le fait qu'au cours des six mois précédant cette acquisition, l'immeuble a fait l'objet d'au moins une vente et que le prix d'achat de celle-ci ou de l'une d'elles selon le cas, est inférieur d'au moins 30 % par rapport au prix d'acquisition de l'immeuble par l'emprunteur, à moins que cette situation s'explique par le fait qu'un bâtiment y a été érigé durant cette période;

d)  le fait que ce n'est pas l'emprunteur qui deviendra propriétaire ou unique propriétaire de l'immeuble, en précisant, dans de tels cas, le nom de l'acquéreur, ou le nom du ou des tiers qui deviendront copropriétaire(s) de l'immeuble avec l'emprunteur;

e)  le fait que la vente de l'immeuble comportera un solde de prix de vente garanti par hypothèque ou que l'immeuble fera l'objet d'une autre hypothèque en faveur d'un autre créancier.

S'il ne vous a pas été possible de mentionner l'une ou l'autre des situations qui précèdent dans votre rapport préliminaire parce que cette ou ces situations vous étaient alors inconnues, vous devrez nous faire part de celle(s)-ci par écrit dès que vous en aurez connaissance, le cas échéant. Cette obligation prendra fin lorsque vous aurez émis votre rapport final.

Après avoir été informée de l'existence d'une ou de plusieurs situations mentionnées ci-dessus, la caisse pourra, si elle juge que les circonstances le justifient, suspendre l'exécution de votre mandat afin de réévaluer l'octroi du crédit, ou y mettre fin si elle décide de ne plus consentir le crédit. Elle ne pourra toutefois suspendre l'exécution de votre mandat ou y mettre fin dans les cas où les conditions suivantes sont remplies :

-        le crédit a été déboursé;

-        l'acte de vente a été signé par les parties; et,

-        si la ou les situations mentionnées ci-dessus ont été divulguées à la caisse dans un écrit subséquent au rapport préliminaire, la caisse a disposé d'au moins un jour ouvrable pour décider de suspendre ou de mettre fin à votre mandat.

À noter que les textes ci-dessous, qui peuvent servir de rappel au notaire relativement aux modifications apportées aux articles 1 et 11 du formulaire Instructions au notaire, ont été ajoutés au formulaire Rapport préliminaire et demande de déboursement : hypothèque immobilière (CF-01255-584)):

 Je n'ai pas constaté la présence de situations devant être mentionnées dans ce rapport en vertu des articles 1 Examen de titres et 11 Crédit servant à l'acquisition d'un immeuble du formulaire Instructions au notaire.

 J'ai constaté la présence de la ou des situations suivantes devant être mentionnées dans ce rapport en vertu des articles 1 Examen de titres et 11 Crédit servant à l'acquisition d'un immeuble du formulaire Instructions au notaire: ____

2. AUTRES MODIFICATIONS

Remplacement de Assurance titres Desjardins par Protection des titres Desjardins

Partout dans les formulaires Instructions au notaire précités, la mention Assurance titres Desjardins a été remplacée par Protection des titres Desjardins. Ce changement se justifie par le fait qu'il ne s'agit pas d'une véritable assurance, mais plutôt d'une protection au bénéfice des caisses qui découle d'un programme de partage de risques entre celles-ci.

Augmentation d'un montant dans les Remarques particulières importantes concernant les crédits hypothécaires couverts par la Protection des titres Desjardins.

Au paragraphe c) des remarques particulières précitées, le montant de 50 000 $ qui y était mentionné a été remplacé par 100 000 $. En raison de ce changement, il deviendra exceptionnel, lorsqu'un crédit est couvert par la Protection des titres Desjardins, qu'un certificat de localisation soit exigé. Suite à ce changement, ce paragraphe se lit maintenant comme suit:

c)  Si une mention du mandat électronique* indique que le crédit doit servir à financer des travaux de construction ou de rénovation qui ont pour effet de modifier, pour un coût supérieur à 50 000 $ 100 000 $, la forme et/ou les dimensions extérieures du ou des bâtiments servant de résidence(s) ou d'immeuble(s) locatif(s), la caisse exige de l'emprunteur, conformément aux conditions de cette protection, un certificat de localisation comprenant les travaux extérieurs faits à ces bâtiments et vous demande d'examiner ce certificat de localisation et de le commenter dans votre rapport préliminaire ou final.

Notes : Le texte qui précède est celui qui se trouve dans le formulaire Instructions au notaire : hypothèque immobilière – mandat transmis électroniquement (CFI-01255-583) (celui qui s'applique lorsque le mandat est confié au notaire via Assyst Immobilier). Dans le formulaire Instructions au notaire utilisé par les caisses pour les mandats transmis au notaire par courrier, le paragraphe commence plutôt comme suit : « Si une mention à la clause « Mentions spéciales » à la fin des présentes instructions indique que...».

Article 5. Électricité et gaz

Si l'immeuble est assujetti à la Loi sur le mode de paiement des services d'électricité et de gaz dans certains immeubles (RLRQ, c. M-37), le premier paragraphe de cet article mentionne que le notaire doit s'assurer que le constituant de l'hypothèque a payé toutes ses factures d'électricité et de gaz dans les 45 jours de leur réception. Le deuxième paragraphe assouplissait cette exigence lorsque le crédit était couvert par la Protection des titres Desjardins. La modification fait en sorte que le notaire n'a plus de vérification à faire dans ce cas (crédit couvert par la protection susmentionnée).

Article 6. Assurances:

Cet article a été modifié pour mieux préciser (sans le modifier) le rôle du notaire en matière d'assurance habitation. Cet article, dont le contenu est davantage concordant avec celui du rapport préliminaire et du rapport final du notaire, se lit maintenant comme suit :

6. Assurances : Vous assurer que l'immeuble (à l'exception de celui détenu en copropriété divise qui est prévu à l'article 7 ci-dessous) est couvert par une assurance contre l'incendie et autres risques et que la police ou le document établissant l'existence du contrat d'assurance comporte tous les éléments suivants: le nom de l'assureur, le numéro de la police s'il figure au document, le nom et l'adresse de l'assuré (le constituant de l'hypothèque), l'adresse de l'immeuble si elle diffère du lieu de résidence de l'emprunteur, le montant d'assurance, le nom et l'adresse de la caisse à titre de créancier hypothécaire, la mention à l'effet que la police contient la « Clause type relative aux garanties hypothécaires » ainsi que la date d'entrée en vigueur et la date de l'échéance de la police. Vous devrez nous confirmer ce qui précède dans votre rapport préliminaire ou dans votre rapport final, et y indiquer les précisions qui y sont demandées, soit le nom de l'assureur, le montant d'assurance, le numéro de police* et sa date d'entrée en vigueur.

* Vous n'aurez pas à indiquer le numéro de police s'il n'apparaît pas à la note de couverture.

Article 8. Part indivise

Le paragraphe i) de cet article, qui termine l'énumération des éléments que doit contenir la convention d'indivision lorsque l'hypothèque porte sur une part indivise d'un immeuble donnant au constituant un droit d'usage et de jouissance exclusif d'un logement, est modifié par l'ajout des mots soulignés ci-dessous :

i)   une clause prévoyant que les indivisaires ne peuvent louer le logement qui leur a été attribué sans l'accord des autres indivisaires et sans l'approbation écrite du créancier hypothécaire de l'indivisaire concerné.

Le paragraphe traitant de l'assurance de l'immeuble a également été modifié par concordance avec les modifications apportées à l'article 6. Assurances. Encore une fois, les changements visent simplement à mieux préciser (sans le modifier) le rôle du notaire en matière d'assurance habitation et à faire en sorte que le contenu de cet article soit davantage concordant avec celui du rapport préliminaire et du rapport final du notaire.

Article 14. Préparation du contrat de crédit et de l'acte hypothécaire

Un paragraphe, se lisant comme suit, a été ajouté à cet article :

* Si le montant de l'hypothèque est plus élevé que celui du crédit consenti, il correspond au montant qui a été proposé à l'emprunteur dans son offre de financement. Celle-ci prévoit que la caisse préparera les instructions au notaire en tenant pour acquis que l'emprunteur accepte le montant qui lui a été proposé, mais qu'il peut, en tout temps avant la signature de l'acte hypothécaire, demander à la caisse que le montant de l'hypothèque soit différent de celui qui lui a été proposé, pourvu qu'il ne soit pas inférieur au montant du crédit consenti. Si une telle demande est adressée à la caisse, elle modifiera votre mandat électronique en conséquence.

Note : Dans le formulaire « Instructions au notaire » utilisé pour les mandats transmis au notaire par courrier, la dernière phrase se lit comme suit : « Si une telle demande est adressée à la caisse, elle vous confirmera son accord par écrit. »

Cet ajout vise à faire en sorte que le notaire ait toute l'information dont il peut avoir besoin relativement au montant de l'hypothèque indiqué dans son mandat électronique (mandat transmis via Assyst Immobilier) ou dans le formulaire Instructions au notaire (lorsque le mandat est transmis par courrier), par exemple si l'emprunteur le questionne à ce sujet lorsqu'il lui prend connaissance du montant inscrit à la clause Hypothèque du projet d'acte hypothécaire. Le notaire pourra alors référer l'emprunteur à l'offre de financement qu'il a reçue, et lui rappeler qu'il peut, en tout temps avant la signature de l'acte hypothécaire, demander à la caisse que le montant de l'hypothèque soit différent de celui qui lui a été proposé, pourvu qu'il ne soit pas inférieur au montant du crédit consenti. Au cas où cela pourrait être utile aux notaires, nous avons reproduit en annexe B les passages de l'Offre de financement à ce sujet.

Article 19. Rapports électronique et conservation de documents :

Le dernier paragraphe de cet article est modifié par l'ajout du texte souligné :

La caisse ne demandera les documents que vous aurez conservés ou copie de ceux-ci que si elle en a besoin, auquel cas vous devrez lui en fournir une copie, ou une copie certifiée selon le cas, sur paiement des frais applicables, à moins qu'ils aient été détruits après le délai de conservation auquel vous êtes légalement tenu(e). Vous ne pourrez invoquer contre la caisse, les droits de refus et de rétention prévus à la Loi sur le notariat.

Cet ajout est concordant avec l'article 24. Paiement de vos frais et honoraires qui stipule que « (...) malgré les dispositions de la Loi sur le notariat, la caisse ne sera pas tenue au paiement de vos frais et honoraires à moins d'indication contraire dans le mandat électronique. »

FÉDÉRATION DES CAISSES DESJARDINS DU QUÉBEC

Le 14 septembre 2016

ANNEXE B
DISPOSITIONS DE L'OFFRE DE FINANCEMENT À L'EMPRUNTEUR RELATIVEMENT AU MONTANT DE L'HYPOTHÈQUE

 

7.  HYPOTHÈQUE IMMOBILIÈRE :

Pour permettre, s'il y a lieu, l'augmentation du prêt, ou l'octroi de crédits hypothécaires additionnels dont vous pourriez éventuellement avoir besoin, nous vous proposons que le «montant de l'hypothèque » soit de _____ $ (voir le point 1. Montant de l'hypothèque de la rubrique « INFORMATIONS » à la page suivante pour avoir toutes les précisions requises à ce sujet).

INFORMATIONS

1.  MONTANT DE L'HYPOTHÈQUE :

Le « montant de l'hypothèque » est le montant qui sera inscrit dans l'acte hypothécaire que vous signerez chez le notaire et pour lequel vous conviendrez d'hypothéquer l'immeuble ou les immeubles mentionné(s) à la section Hypothèque immobilière de la page précédente (ou, selon le cas, votre part indivise dans l'immeuble mentionné à cette section). Dans les paragraphes qui suivent, l'expression « l'immeuble » signifie l'immeuble ou les immeubles en question, ou votre part indivise selon le cas.

Dans l'acte hypothécaire, il sera prévu que l'hypothèque garantit toute augmentation du prêt qui pourrait être éventuellement convenue avec la caisse, ainsi que tout crédit additionnel que vous pourriez convenir d'assujettir à l'hypothèque. Pour que vous puissiez éventuellement profiter de ces possibilités, le « montant de l'hypothèque » doit être plus élevé que le montant du prêt. C'est la raison pour laquelle nous vous proposons d'hypothéquer l'immeuble pour le montant indiqué à la section Hypothèque immobilière de la page précédente. Cela pourrait vous permettre de réaliser dans le futur différents projets, par exemple d'effectuer les rénovations ou les améliorations que vous souhaitez faire éventuellement à l'immeuble, et ce en empruntant le montant requis à un taux habituellement offert pour un financement hypothécaire sans avoir à consentir une nouvelle hypothèque devant un notaire. Évidemment, cela pourra se faire dans la mesure où votre situation financière et la valeur de l'immeuble le permettront et que les pratiques de crédit de la caisse seront respectées.

Voici les deux options qui s'offrent à vous concernant le « montant de l'hypothèque » qui vous est proposé à la section Hypothèque immobilière de la page précédente:

a) accepter d'hypothéquer l'immeuble pour le montant qui vous est proposé; ou

b) refuser cette proposition, auquel cas le « montant de l'hypothèque » correspondra au montant du prêt, à moins que vous nous indiquiez un autre montant plus élevé mais qui vous convient davantage que celui qui vous est proposé.

À moins d'indication contraire de votre part, nous considérerons que vous acceptez d'hypothéquer l'immeuble pour le montant proposé à la section Hypothèque immobilière de la page précédente et c'est ce montant que nous indiquerons au notaire. Vous pourrez toutefois changer d'idée jusqu'à la signature de l'acte hypothécaire; vous n'aurez alors qu'à communiquer avec nous dès que possible et nous ferons le nécessaire pour que l'acte hypothécaire soit conforme à votre décision.

Sachez également que si vous décidez d'hypothéquer l'immeuble pour un montant plus élevé que celui du prêt, vous pourrez en tout temps par la suite demander à la caisse de réduire ce montant. Le nouveau montant devra toutefois être au moins égal à celui du ou des crédits alors garantis par l'hypothèque. Notez également que les honoraires juridiques pour la préparation du document servant à la réduction du montant et les frais de sa publication au registre foncier seront à votre charge.

À noter que peu importe le « montant de l'hypothèque » inscrit à l'acte hypothécaire, celui-ci contient une clause d'hypothèque additionnelle qui prévoit que l'immeuble est hypothéqué pour un montant additionnel de 20 %, et ce pour couvrir les sommes additionnelles qui pourraient être dues à la caisse (ex : taxes municipales impayées que la caisse a dû acquitter). Il s'agit d'une clause que l'on retrouve également dans les actes hypothécaires des autres prêteurs hypothécaires.